Para inversores colombianos
Invertir en Miami desde Colombia
Miami es, con diferencia, el destino donde más compra el capital colombiano fuera del país. No por moda: por cercanía, por idioma y porque un activo en dólares protege de lo que el peso no protege.
Lo que necesitas, en concreto
Siendo colombiano no residente en Estados Unidos, para comprar necesitas exactamente tres cosas: pasaporte vigente, fondos con origen documentado y, si vas a alquilar, un ITIN para declarar esas rentas ante el IRS.
No necesitas visado americano. No necesitas residencia. No necesitas Social Security. Y no necesitas viajar: el cierre se puede hacer con poder notarial desde Bogotá, Medellín o donde estés.
El punto que más se atasca: el origen de los fondos
Aquí es donde se caen la mayoría de las operaciones, y no por el importe sino por la documentación. La title company y el banco receptor van a exigir acreditar de dónde sale cada dólar: extractos, venta de otro inmueble, dividendos, herencia, declaración de renta.
Prepara esa carpeta antes de hacer una oferta. Reunirla con prisas, con el reloj del contrato corriendo, es la forma más habitual de perder un depósito.
Los dos países te van a mirar
Comprar en Miami no te saca del radar de la DIAN. Como residente fiscal colombiano tributas por renta mundial, así que ese inmueble y sus rentas hay que declararlos en Colombia, además de cumplir con el IRS en Estados Unidos.
La buena noticia es que existen mecanismos para no pagar dos veces por lo mismo. La mala es que necesitas un asesor que entienda los dos sistemas a la vez. En el lado estadounidense te interesa leer qué impuestos pagas como propietario extranjero y, muy en particular, cómo estructurar la compra antes de firmar: el impuesto de sucesiones estadounidense deja solo 60.000 dólares exentos a los no residentes.
¿Cuánto dinero hace falta?
Depende de la vía. En preconstrucción puedes entrar desde unos 80.000 dólares y repartir el resto durante la obra. Con hipoteca de extranjero, alrededor de 220.000. Al contado, desde unos 450.000. Lo desgloso con números en cuánto dinero necesitas realmente para empezar.
Y la pregunta incómoda: ¿cuánto renta?
Menos de lo que dicen los folletos. En Miami, entre cuota de HOA e impuesto sobre la propiedad se va aproximadamente la mitad de la renta bruta, así que la rentabilidad neta realista está entre el 1,5 % y el 2,5 %. El retorno de verdad está históricamente en la revalorización y en tener el activo en dólares.
Prefiero decírtelo antes que después: aquí está el cálculo completo, partida por partida.
Cómo empiezo contigo
- Una llamada de 30 minutos para entender tu objetivo y tu horizonte.
- Números reales de dos o tres opciones que encajen, con todos los gastos.
- Si tiene sentido, avanzamos. Si no, te lo digo y no pasa nada.